Panduan untuk Hosting Airbnb (Bagian 1) - Airbnb vs. Sewa Jangka Panjang

Perspektif dari Seattle Superhost

Sepanjang tahun lalu saya telah menjawab pertanyaan dari semakin banyak teman yang tertarik dengan pengalaman hosting Airbnb, dan memutuskan untuk memulai seri ini untuk mendokumentasikan perjalanan. Selama setahun, saya telah menyelenggarakan lebih dari 160 perjalanan di 6 daftar di 3 rumah yang berbeda, menerima 138 ulasan (terdiri dari pujian manis dan kritik keras), mengajukan 1 laporan polisi dan menghasilkan sekitar $ 85.000 dalam pendapatan. Sebagai tuan rumah amatir yang menyulap Airbnb dan pekerjaan 9–5, saya berharap tuan rumah yang baru pertama kali dan akan menjadi calon dapat mengaitkan dengan pelajaran dan perjuangan yang telah saya pelajari dengan cara yang sulit.

Bagaimana Semuanya Dimulai

Ketika saya pindah ke Seattle dua tahun lalu, saya sedang mencari mangsa untuk apartemen mewah bertingkat tinggi untuk menelepon ke rumah. Baru lulus dari perguruan tinggi dan dibebaskan setelah bertahun-tahun dijejalkan ke kamar asrama dengan ukuran kotak sepatu, saya melakukan hal paling bijak yang dapat dilakukan oleh orang dewasa muda yang bertanggung jawab secara finansial di angkatan kerja - menandatangani sewa selama setahun dengan membayar $ 2.200 sebulan untuk satu kamar di pusat kota Bellevue. Itu memamerkan jendela-jendela luas dengan pemandangan Gunung Rainier dan sudut yang sempurna untuk piano agung, yang tentu saja harus kuambil sebagai ceri yang menjadi pengorbanan uang yang sia-sia.

Saya di rumah.

Sampai tujuh bulan kemudian, ketika semua teman saya memutuskan bahwa Bellevue terlalu membosankan dan pindah ke barat untuk tinggal di Seattle. Tiba-tiba saya dihadapkan dengan pilihan tinggal bersama FOMO besar atau memutuskan sewa saya dengan penalti yang besar.

Seorang teman bercanda bahwa saya harus Airbnb tempat itu sampai sewa berakhir.

"Tidak mungkin, itu gila." Aku tertawa. "Ini Bellevue, siapa yang akan tinggal di sini?"

Beberapa detik kemudian, kami menatap daftar Airbnb tentang kamar tidur satu identik di atas saya. Semua milik Anda dengan sangat sedikit $ 397 per malam. Saya memeriksa kalender - itu setengah dipesan. Dan inilah saya, saya pikir, tinggal di sini hanya dengan $ 70 / hari. Mencuri.

Itu jelas tidak semua yang ada dalam pikiran saya, dan saya pikir semua orang bisa menebak apa yang saya lakukan selanjutnya.

Itu bagus untuk sementara waktu - saya harus tinggal dengan teman-teman saya di Seattle, sambil membayar sewa bulanan saya untuk sisa masa sewa, dan mengantongi beberapa receh setiap bulan. Siapa yang akan tinggal di sana, saya bertanya-tanya. Wisatawan bisnis untuk satu orang, dengan harga $ 250 per malam lebih murah daripada Hotel Hyatt di dekatnya, dan datang dengan dapurnya sendiri. Sesekali saya juga memiliki pasangan lokal yang memesan penginapan untuk merayakan bulan madu atau ulang tahun mereka. Piano adalah daya tarik yang sangat besar, dan dibayar untuk dirinya sendiri dalam beberapa minggu.

Apa yang saya lakukan juga melanggar perjanjian sewa saya (yang saya benar-benar tidak bangga dan tidak merekomendasikan siapa pun melakukan), dan perusahaan manajemen dengan ramah mengingatkan saya tentang hal itu dengan surat peringatan dua minggu sebelum sewa saya akan berakhir . Saya melikuidasi semua perabotan (termasuk piano), dan berangkat untuk membeli properti Airbnb pertama saya.

Dilema Investor: Sewa Airbnb atau Jangka Panjang?

Peringatan spoiler: Ini tergantung pada apa yang Anda inginkan untuk dikhawatirkan.

Beberapa bulan sebelum pindah dari Bellevue, saya melakukan perampokan nyata pertama saya ke properti investasi. Berkat seorang teman yang saya temui secara acak di sebuah pesta rumah Halloween yang ternyata adalah seorang guru real estat, saya akhirnya membeli sepasang kondominium penyitaan murah 20 mil jauhnya dari Seattle. Salah satu dari mereka disewakan selama sekitar setengah tahun sebelum saya menjualnya kembali.

Setelah mengalami kedua jenis sewa, keputusan untuk Airbnb vs. sewa jangka panjang turun menjadi 3 faktor: pengembalian uang tunai, faktor risiko dan jenis manajemen.

Faktor # 1: Pengembalian uang tunai

Pemenang: Keduanya

Menjabarkan angka-angka dapat mengejutkan: untuk kedua strategi, cash on cash dapat dibandingkan, terlepas dari mitos bahwa Airbnb adalah hal yang paling menguntungkan di dunia.

Jika Anda sudah memiliki tempat tinggal di lokasi yang diinginkan, Airbnb dapat membuat Anda lebih banyak menyewa daripada sewa jangka panjang. Namun, jika Anda seorang investor dengan lebih banyak opsi, pilihannya tidak sesederhana itu. Menutup properti sewaan yang bagus dengan tarif topi tinggi dapat memberi Anda pengembalian serupa dengan menjalankan Airbnb yang baik.

Mengapa tidak membeli properti yang benar-benar murah lalu Airbnb untuk mendapatkan yang terbaik dari kedua dunia? Anda bisa, tetapi kenyataannya adalah bahwa rumah-rumah murah yang jauh dari kota kurang menarik bagi wisatawan. Properti Airbnb yang mudah dijalankan dan menguntungkan bukanlah hal yang murah untuk didapatkan, dan biasanya tidak membanggakan tingkat suku bunga yang spektakuler. Namun demikian, strategi konsolidasi yang baik mirip dengan membeli rumah multi-keluarga (yang lebih sulit ditemukan).

Mari kita lihat lebih dekat angka-angka dengan 2 contoh di bawah ini:

Kondominium penyitaan untuk sewa jangka panjang

Sewa Jangka Panjang: Saya telah membeli unit kondominium sewaan dengan uang tunai $ 72.000, dan menyewa $ 990 sebulan. Dengan $ 210 dari biaya HOA setiap bulan, dan dengan asumsi cadangan kekosongan 5% dan biaya operasi 5% untuk kesederhanaan, itu turun ke tingkat topi 11,4%. (Saya tidak akan mensimulasikan angka untuk Airbnb karena properti khusus ini kemungkinan tidak akan berfungsi dengan baik.)

Tunai: $ 72.000 (atau $ 18.000 untuk pembayaran uang muka 25% jika Anda membiayai kembali untuk hipotek properti investasi)
Penghasilan bersih (sewa satu tahun): $ 681 / bulan (atau sekitar $ 383 / bulan dengan pembayaran hipotek)
Cash on Cash Pengembalian tahunan: 11,4% (semua uang tunai), 25,5% (dibiayai)
Townhouse 3 kamar tidur untuk Airbnb

Airbnb. Airbnb pertama saya adalah townhouse tiga kamar tidur di dekat kota, dibeli dengan harga $ 678K. Setiap kamar terdaftar secara terpisah sekitar $ 100 / malam (setelah dikurangi biaya pembersihan). Pada saat itu harga hunian berada pada 90% selama bulan-bulan musim panas (April-September) dan 50% selama bulan-bulan musim dingin (Oktober-Maret). Sebagai perbandingan, harga pasar dari leasing it out term akan menjadi $ 4.500 per bulan. Mari kita asumsikan lagi biaya operasional 5% untuk pemeliharaan, cadangan lowongan 5% (untuk sewa jangka panjang) dan biaya pasokan 5% untuk Airbnb.

Uang tunai: $ 140.000 (uang muka 20% + biaya furnitur, $ 3000 hipotek bulanan)
Penghasilan bersih (Airbnb): $ 5.100 / bulan untuk bulan-bulan musim panas, $ 1500 / bulan untuk bulan-bulan musim dingin.
Penghasilan bersih (sewa satu tahun): $ 1500 / bulan
Pengembalian uang tunai tahunan: 25,2% (Airbnb), 11,6% (Sewa jangka panjang)

Faktor # 2: Faktor Risiko.

Pemenang = Airbnb

Menjalankan Airbnb menurunkan risiko yang datang bersama penyewa jangka panjang tetapi meningkatkan risiko tamu yang tidak sopan, meskipun kebijakan asuransi senilai jutaan dolar Airbnb meredakannya dengan baik. Ancaman menjulang peraturan kota yang lebih ketat pada Airbnb dapat menjadi perhatian besar; berisiko untuk membenarkan pembelian real estat biasa-biasa saja dengan prospek penghasilan Airbnb.

  • Pengusiran. Ada risiko yang melekat untuk mengundang orang asing untuk tinggal di rumah Anda. Risiko itu semakin besar ketika Anda terikat secara hukum untuk membiarkan mereka tetap untuk jangka waktu yang lama, bahkan dengan pemeriksaan latar belakang. Jika penyewa Anda berhenti membayar sewa, prosedur penggusuran di Seattle dapat memakan waktu hingga setengah tahun dan mengurangi biaya hukum Anda. Airbnb menawarkan perlindungan terhadap masalah tamu, dan Anda dapat memfilter penyewa berdasarkan ulasan.
  • Ganti rugi. Bahkan tanpa masalah penggusuran, penyewa jangka panjang dapat merusak dari kelalaian. Penyewa jangka panjang saya tidak tahu cara menggunakan tirai shower dengan benar, membuat masalah cetakan yang menjadi tanggung jawab saya (saya juga harus menyediakan satu bulan bebas sewa). Airbnb adalah pemenang yang jelas karena saya memiliki kendali penuh atas jadwal pembersihan dan kerusakan sepenuhnya diasuransikan oleh Airbnb.
  • Pergantian. Risiko mengalami masalah meningkat dengan tingkat turnover yang lebih tinggi, dan Anda mungkin menemukan diri Anda berurusan dengan masalah tamu sepele pada frekuensi yang lebih tinggi. Peluang untuk menjadi tamu yang tidak baik juga meningkat; Suatu kali saya tanpa sadar menjamu mantan narapidana yang mengobrak-abrik Airbnb. Sementara Airbnb mengganti semua kerusakan, itu adalah pengalaman menghantui yang saya harap tidak akan pernah terjadi lagi.
  • Peraturan Kota-kota memperketat peraturan dan batasan pada Airbnbs, dan tinggal menunggu waktu sebelum Airbnb benar-benar menerapkan perubahan UX untuk memaksakan kepatuhan. Subleases dan kondominium yang dikelola secara ilegal mungkin akan menjadi yang pertama pergi, tetapi bahkan rumah keluarga tunggal mungkin menghadapi biaya seperti pajak malam.

Faktor # 3: Kualitas Hidup dan Kemudahan Manajemen

Pemenang = Airbnb

Jika angkanya sebanding, mengapa harus repot dengan Airbnb? Bagi saya itu sampai pada alasan terakhir - sifat pekerjaan dan dampaknya pada kualitas hidup saya. Airbnb melewati batas antara investasi aktif dan pasif, tetapi secara pribadi saya menemukan menjalankan Airbnb menjadi lebih menyenangkan karena alasan berikut:

  • Fleksibilitas. Mampu menghidupkan dan mematikan listing adalah keuntungan besar. Jika teman dan keluarga berkunjung dan saya membutuhkan kamar tambahan, saya hanya memblokir hari-hari. Jika saya ingin menjual rumah saya minggu depan, saya dapat menghentikan operasi tanpa berurusan dengan pengakhiran perjanjian sewa.
  • Jarak. Properti investasi dengan tingkat kapitalisasi tinggi cenderung lebih jauh dari kota. Setiap kali penyewa saya mengalami masalah, saya harus berkendara selama 40 menit. Bayangkan mengendarai mobil selama 40 menit untuk memperbaiki mesin pencuci piring yang "rusak", hanya untuk mengetahui bahwa dia tidak menyalakan keran dengan pasokan air. Tergantung di mana Anda tinggal, ini mungkin masalah atau tidak.
  • Ruang untuk kreativitas. Ini bervariasi dari orang ke orang, tetapi saya secara pribadi menikmati perabotan dan dekorasi rumah saya, serta memikirkan cara untuk meningkatkan kualitas layanan sambil mengurangi beban kerja. Ada lebih banyak koneksi pribadi ke properti Airbnb saya. Bahkan dengan semua sistem otomasi yang ada, masih merupakan bisnis mini pada intinya dengan segudang tantangan optimasi, dan itu memuaskan dalam dirinya sendiri.
  • Overhead manajemen. Kenyataannya adalah bahwa dengan beberapa Airbnbs yang dikelola dengan baik, Anda berpotensi dapat mengganti gaji penuh waktu rata-rata. Untuk mencapai hal yang sama dengan properti sewaan, Anda memerlukan unit multi-keluarga berukuran bagus atau setidaknya beberapa properti lebih murah, yang membutuhkan lebih banyak pekerjaan / koneksi untuk mencari dan lebih banyak waktu untuk mengelola. Jika Anda tidak keberatan memiliki semua telur dalam satu keranjang, Airbnb adalah strategi konsolidasi yang baik.

Itu tergantung pada apa yang Anda ingin khawatirkan.

Jika Anda suka dekorasi interior, berinteraksi dengan orang asing, mengelola pembersih, dan perasaan Anda jangan sampai terluka oleh ulasan tamu sesekali yang menyeramkan, cobalah hosting Airbnb. Anda mendapat kesempatan untuk menguji kemampuan artistik dan logistik Anda dalam menjalankan bisnis hotel kecil yang menguntungkan, semuanya dalam lingkungan yang sangat terlindungi.

Di sisi lain, jika Anda benci berurusan dengan orang asing, dapatkan serangan panik ketika memikirkan perabotan, benci harus datang pada jam 11 malam untuk memperbaiki situasi WIFI (karena tamu secara tidak sengaja menyambungkan router keluar), tetaplah mencari penawaran properti yang bagus . Tenang saja mengetahui bahwa arus kas Anda dijamin, bahkan ketika musim dingin akan datang.

Masih tertarik dengan hosting Airbnb? Carilah Bagian 2: 20 Tip untuk Memulai Airbnb Anda atau mendaftar untuk menjadi tuan rumah Airbnb.